Ley de arrendamientos urbanos 2019. El 19 de diciembre de 2018 entraba en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018 de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler. Sin embargo, el día 24 de enero se publicaba en el Boletín Oficial del Estado la Resolución del Congreso de los Disputados del 22 de enero, en virtud de la cual quedaba derogado el Real Decreto-Ley 21/2018, ya que no consiguió la convalidación en el Congreso.
Tras este batacazo, el Gobierno volvió a la carga y, tras dos intentos, consiguió la aprobación de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través del Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, que entró en vigor el día 6 de marzo de 2019 y que fue convalidado por la Diputación Permanente el día 3 de abril de 2019. Así, resulta importante comentar los cambios introducidos por esta nueva normativa.
Ley de arrendamientos urbanos.
¿Qué cambios se han introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 con la convalidación del Real Decreto-Ley 7/2019?
Aunque hay sin duda una serie de reformas, lo cierto es que el Real Decreto-Ley 7/2019 mantiene prácticamente la misma esencia del Real Decreto-Ley 21/2018. Así, esta reforma que trae consigo la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 tiene por objeto buscar la armonía entre la posición jurídica del arrendador, quien estaba en una posición de superioridad, y del arrendatario. No obstante, ¿cuáles son las principales medidas que se han tomado para conseguir este objetivo?
Duración del contrato
El plazo de duración mínima ha pasado de ser de 3 años a ser de 5 años cuando el arrendador es una persona física y de 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica como, por ejemplo, una agencia inmobiliaria. Así, se aumenta el plazo de duración mínima del contrato que resulta igual que el plazo para la prórroga obligatoria. Además, se ha de recordar que durante este período no se podrá actualizar la renta o la fianza.
Por su parte, el plazo de la prórroga tácita pasa a ser de 3 años, si bien ésto sólo se aplicará una vez haya transcurrido el plazo previsto para la prórroga obligatoria.
Resolución del derecho del arrendador
Una novedad importante de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos es la protección del arrendatario frente a la resolución del derecho del arrendador. Así, si el arrendador perdiera la vivienda arrendada por expropiación forzosa o porque así lo dijera una resolución judicial, el arrendatario tendría derecho a seguir disfrutando de la vivienda arrendada por todo el tiempo que reste del plazo mínimo de duración del arrendamiento.
Venta de la vivienda que se encuentra arrendada
Otra de las grandes modificaciones que experimenta la Ley de Arrendamientos Urbanos 2019 es que el comprador de una vivienda arrendada estará obligado a respetar el tiempo de duración mínima del contrato de arrendamiento, por lo que pasará a ser el arrendador de la vivienda que está adquiriendo por el tiempo que reste de duración mínima del contrato de arrendamiento.
Precio del alquiler y de la vivienda
Otra novedad importante es que la fianza será de, como máximo, dos cuotas mensuales del precio del alquiler convenido por las partes. Por su parte, la renta será actualizada conforme al IPC, lo que quiere decir que su actualización no podrá superar, en ningún caso, la variación que haya experimentado el IPC durante ese año.
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