La subrogación de la vivienda. ¿Qué es?
La subrogación de la hipoteca es una operación a través de la cual se intenta mejorar las condiciones de la hipoteca realizando un cambio de entidad bancaria, es decir, de acreedor, o sustituyendo al titular de dicho préstamo hipotecario, es decir, el deudor, por otra persona.
En el caso de la subrogación del deudor, que es sobre lo que hablaremos en este post, consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona, compradora de la vivienda. En concreto, el comprador de la vivienda hipotecada sustituye como titular de dicho préstamo hipotecario al vendedor de la misma. Es, sin duda, una buena opción para que el comprador de cualquier inmueble pueda ahorrarse algo de dinero, ya que los gastos de la subrogación son menores que los gastos de formalización de una nueva hipoteca.
No obstante, es una operación que tiene ciertos límites. Veamos cuáles son:
1.- No se puede escoger la entidad bancaria acreedora: el nuevo titular de la hipoteca tendrá la hipoteca con el banco con el que el préstamo hipotecario se hubiera contratado. No obstante, también existe la opción de la subrogación de la hipoteca del acreedor, en cuyo caso el nuevo titular podría trasladar dicho préstamo hipotecario a otra entidad bancaria. No obstante, se ha de tener en cuenta que es necesario esperar cierto tiempo para hacerlo, además de los costes que conlleva la operación.
2.- No se pueden negociar las condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá asumir las condiciones de la hipoteca establecidas entre la entidad bancaria y el anterior titular del préstamo hipotecario.
3.- No se pueden reclamar los gastos: cuando se subroga el préstamo hipotecario de la vivienda que se está comprando, los gastos que conlleva tal subrogación están englobados dentro de la legalidad vigente, por lo que se podrá reclamar la devolución de dichos gastos.
En cualquier caso, antes de subrogar una hipoteca a la hora de comprar un inmueble, es conveniente que sepamos cuál es la situación del mercado y es importante comprobar que las condiciones de dicho préstamo hipotecario son las más adecuadas en nuestro caso. Para ello hay herramientas la mar de útiles, a las que podrás acceder a través de Internet, que compararán diferentes hipotecas y que te permitirán tener una visión general de la oferta de préstamos hipotecarios en España.
Gastos de la subrogación de la hipoteca
Los gastos de subrogación de la hipoteca por cambio de titular son los siguientes:
1.- Tasación: se deberá llevar a cabo una tasación de la vivienda dentro de los seis últimos meses antes de la compraventa. No obstante, tú sólo deberás pagar los gastos generados de realizar una nueva tasación en caso de no cumplir con el plazo anteriormente indicado.
2.- Gastos notariales: los gastos de notaría de la subrogación también deberás pagarlos, si bien son los menos costosos al formalizar una nueva hipoteca.
3.- Gastos del Registro de la Propiedad: los gastos asociados a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad con el nuevo titular habrá que pagarlos, si bien serán inferiores que en una hipoteca nueva.